Правила застройки Севастополя: землю - крестьянам?
Эфир программы от 24 июня 2022 года.
В Севастополе завершились публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки. Во всех районах города жители могли внести свои предложения, оформив их в письменном виде, либо просто получить разъяснения по процедуре. После неудачного опыта презентации проекта Генерального плана Севастополя в 2017 году, который был встречен негативной реакцией (есть мнение, что она была искусственно подогрета) это фактически первый шаг власти в направлении наведения порядка в градостроительной сфере.
Каким он будет в итоге, говорить рано. Пока можно только констатировать, что в одной только Балаклаве жители внесли более 150 предложений, а сколько их было внесено по всему городу, пока неизвестно. Предложения будет обрабатывать специальная комиссия. Я не видел эти документы, но могу предположить, что значительная их часть связана с изменением территориальных зон земельных участков по желанию их правообладателей.
В принципе, это логично - тем более, что в Градостроительном кодексе прямо указано, что «ПЗЗ разрабатываются в целях: создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства».
А раз так - надо ли удивляться, что обладатели земли хотят наиболее оптимальных условий для инвестиций? Думаю, нет. Однако в этой норме речь идёт и об эффективности использования земельных участков - и здесь уже недостаточно только позиции правообладателя, ведь он находится не в вакууме, и у города Севастополя могут быть свои представления об эффективности использования той или иной земли.
К примеру, в Байдарской долине в ходе слушаний предсказуемо всплыли интересы бизнесменов, скупивших по дешёвке земельные паи в надежде рано или поздно продавить возможность их застройки. Об этом прямо говорит депутат Вячеслав Аксёнов, который участвовал в обсуждении.
«Уже выступило несколько представителей крупных собственников, то есть организаций, которые владеют десятками гектаров, которые купили сельскохозяйственные земли в расчёте на то, что удастся изменить их назначение, и они предполагают там развить, прежде всего, рекреационные зоны, но с возможностью (либо они прямо говорят, либо намекают) коттеджного строительства», - заявил парламентарий.
Этот пример ярко иллюстрирует указанный мной конфликт интересов: собственники хотят заработать, дорого продав участки как пригодные для застройки, однако эта застройка неминуемо приведёт к негативным последствиям для всей Байдарской долины, где расположен основной источник питьевого водоснабжения всего Севастополя - Чернореченское водохранилище. Уже не раз говорилось, что без современной системы канализования этого района говорить о его развитии нельзя. Однако это не останавливает многочисленных желающих от строительных работ.
В целом же ПЗЗ окажут существенное влияние на земельный рынок региона. Хотя их основная задача - зафиксировать статус-кво, некоторые участки получили долгожданное повышение стоимости. Например, под широко разрекламированный инвестиционный проект курортного комплекса на Северной стороне документ уже «подстроился», обозначив это побережье как «Зону рекреационно-курортных объектов (Р-4)». Опять-таки, строго соблюдая норму Градостроительного кодекса в части приоритета инвестиций. На Северной стороне, впрочем, тоже не решена проблема канализации сточных вод, однако это не стало помехой.
В ходе изучения электронной карты я обнаружил и ещё один малоизвестный инвестиционный проект - семь гектаров земли в Балаклаве, на склоне чуть выше улицы Композиторской. Имеющееся целевое назначение - жилая застройка любой этажности - также нашла своё отражение в проекте ПЗЗ. Там этот участок обозначен зоной рекреации - а значит, скоро там могут появиться отели или апартаменты. Источники в Правительстве подтверждают, что уже есть инвестор, который претендует на выделение этой земли без конкурса.
Город большой, за всем происходящим сложно уследить - но, думаю, все, кто интересовался темой, также отметили для себя подобные нюансы. Мир изменился: лозунг большевиков устарел, теперь земля принадлежит инвесторам разных мастей, а крестьяне остались не у дел. В завершение я хочу обратить ваше внимание на одну важную особенность правил землепользования и застройки.
«Решение принимается постановлением Правительства, в этом разница с генеральным планом. Генеральный план утверждается законом Севастополя, который принимается Законодательным собранием. Здесь такого требования нет», - напомнил Вячеслав Аксёнов.
