Девелоперы не могут продать 66% квартир в новостройках
Это вызвано падением спроса, который может снизиться еще из-за ожидаемой отмены со следующего года льготной ипотеки в крупных городах.
В России общая площадь нераспроданных квартир в новых домах в декабре 2022 года составила 66 млн кв. м, или 66% от всего объема жилья в стадии строительства, пишет РБК со ссылкой на данные компании «INFOLine-Аналитика».
Это рекордный показатель с января 2020 года (начало наблюдений). По словам Михаила Бурмистрова, главы «INFOLine-Аналитики», он стал максимальным за всю историю современного российского рынка жилья.
В «Дом.РФ» подсчитали, что объем непроданного нового жилья выше 41 млн кв. м, это на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще 25 млн кв. м строящегося жилья пока не выставлены на продажу.
В январе 2020 года этот уровень достигал 62 млн кв. м. В связи с этим в апреле для поддержки застройщиков в условиях пандемии коронавируса запустили программу льготной ипотеки.
«Сегодняшняя ситуация говорит о том, что баланс на рынке жилищного строительства смещается в сторону предложения», - считают аналитики «Дом.РФ». Они отмечают, что в последние годы объемы непроданного жилья были минимальными, поэтому цены повышались. Несколько месяцев на фоне увеличения предложения рост цен на новостройки затормозился. Так, в Москве с начала года стоимость квартир и апартаментов поднялась на 7,7%, а в прошлом году - на 20%.
Пока финансовое положение застройщиков вполне стабильно, считают эксперты. Оно сохранится в этом виде минимум до конца первого полугодия 2023 года, пока девелоперы смогут без штрафов задерживать сроки ввода объектов, полагает Бурмистров. «Далее, если не появится дополнительных драйверов, ситуация может начать ухудшаться», - признает он.
В первые три месяца текущего года продажи выросли на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого, из-за мартовского всплеска. Он, в свою очередь, был вызван ростом ключевой ставки ЦБ до 20%, а в марте покупатели заключали сделки по ипотеке с уже одобренными условиями. В апреле продажи просели: во II квартале на 42% год к году, в III - на 28%.
Спрос на жилье три года подряд поддерживается льготной ипотекой. Ипотека на новостройки под 7% действует до конца года. Власти не видят нужды сохранять программу в том же виде. Возможно, она будет отменена или модифицирована.
Без льготной ипотеки в крупных городах застройщики ожидают спада продаж в среднем на 20%. Однако катастрофического снижения спроса быть не должно, поскольку сохраняются семейная ипотека, ипотека для ИT-специалистов и другие программы, считает глава группы «Родина» Владимир Щекин. Он допускает стагнацию на рынке в начале 2023 года, но надеется на восстановление покупательской активности.
Для граждан отмена ипотеки с господдержкой повлечет резкое увеличение ежемесячного платежа, пояснил топ-менеджер группы «Самолет» Кирилл Храпов. Застройщики же не имеют возможности просто снижать цены из-за риска отказа в финансировании стройки банками. Следовательно, отмена льготной ипотеки обрушит продажи новостроек, сократит число новых проектов, и в результате вызовет дефицит предложения через пару лет, предполагает он.
Спрос на жилье напрямую зависит от динамики численности населения, подчеркивает Бурмистров. «Несмотря на то что в состав России вошел Крым и еще четыре новых региона, к сожалению, население по сравнению с 1990 годом не изменилось. Более того, в 2023 год мы входим не только с устойчивым превышением смертности над рождаемостью, но и с масштабной волной эмиграции. И эта эмиграция негативно влияет на спрос на жилье, так как уезжают наиболее обеспеченные граждане: 50% всех долларовых миллионеров уехали из России с марта по ноябрь 2022 года», - констатирует эксперт.
Кроме того, россияне ушли в режим жесткой экономии и не хотят нести расходы даже благоустройство жилья. Бурмистров напомнил, что инвестиционная привлекательность недвижимости в России также упала, а многие инвесторы заинтересовались рынками зарубежных стран - Армении, Грузии, Казахстана, Узбекистана, а также Турции и ОАЭ.
В России падают цены на новостройки. Около половины таких объектов продаются с дисконтом до 10%. Спрос стал повышаться из опасений скорого завершения госпрограммы льготной ипотеки, но цены еще не растут из-за большого объема предложения.
Из-за падения торговли в РФ распродают склады. Сокращение оптовой торговли и уход из страны западных ритейлеров увеличили количество складов, выставленных на продажу. За год их стало больше на 25%, а в Москве - вчетверо.
