Земля под застройку без конкурса за 10%: справедливо?
В Севастополе меняются условия для застройщиков. В правительстве города одобрены изменения в региональный закон, которые позволят выделять земельные участки под жилищное строительство без процедуры торгов. О поправках сообщил губернатор Михаил Развожаев: «Застройщик, который строит многоквартирные дома общей площадью не менее 7 тысяч квадратных метров и готов не менее 10% общей площади жилья передать городу под социальное жилье, сможет получить землю в аренду без торгов».
Давайте подробнее остановимся на цифрах. При нынешней стоимости жилья речь идёт о действительно масштабных проектах стоимостью более миллиарда рублей. Исходя из названных цифр, город может получить с каждого такого проекта примерно полтора десятка средних квартир (площадью 50 кв.м). Много это или мало? Лучше, чем ничего.
По своей сути, предлагаемые поправки являются изменениями в существующий ещё с 2018 года закон, который установил критерии масштабных инвестиционных проектов, при соблюдении которых можно получить землю без торгов. Приоритет был отдан объектам здравоохранения, культуры, физической культуры и спорта, образования и воспитательной работы, социальной защиты.
Земля под жилую застройку согласно федеральному законодательству должна передаваться только через процедуру торгов, поэтому интересы девелоперов в законе в 2018 году не были учтены. Но сравнительно недавно появилась возможность в виде исключения передавать землю без конкурса и застройщикам жилья – по процедуре комплексного развития территории.
Собственно, теперь эту оговорку переносят в наш региональный закон, который без участия застройщиков не мог похвастаться впечатляющими результатами применения. Что же касается так называемой «десятины», о которой говорит губернатор, то на этот счёт в России есть весьма длительный и разнообразный опыт различных регионов.
Приведу мнение специалиста, много лет работающего с московским строительным рынком недвижимости – соавтора первого проекта Генплана Севастополя, архитектора Андрея Гнездилова. Эти оценки он дал ещё в 2021 году, но они не стали менее актуальными.
«Ещё со времён Лужкова было установлено: есть городская доля. То есть любой инвестор, который строил что-то для себя – сначала было вообще 50/50 (в метрах), потом это стало… Очень большое бремя для инвестора, то есть просто нерентабельно. Только на Остоженке было 60/40. Потом осталось, установилась эта пропорция 30/70. Потом, ну я не знаю, там разные договорённости. Но всегда инвестор в Москве строит социальные объекты. На него там «нагружают», обязательный детский сад – то есть вообще просто обязательный», заявил Андрей Гнездилов в эфире программы «Федеральное значение» от 12 августа 2021 года.
А вот как в 2015 году в Санкт-Петербурге обсуждали подобные нормы для застройщиков. Конечно, участники рынка давили на жалость, сообщали о «схлопнувшемся рынке» и балансировке «на грани рентабельности», а юристы указывали на недопустимость «двойного налогообложения», которое возникает при безвозмездной передаче жилья городу. Газета «Деловой Петербург» напомнила, как за несколько лет до этого власти решили вопрос с инфраструктурой, которую застройщики желали бы получать в готовом виде от города.
Вот как это было: «Тогда администрация почти на год перестала согласовывать ППТ для новых строек. И возобновила этот процесс только после того, как застройщики согласились взять строительство инфраструктуры на себя». Вот такие механизмы взаимодействия существуют, и опыт других регионов Севастополю следует учитывать – чтобы не создавать уж слишком привлекательных условий для застройщиков. Ведь свободной земли у нас, прямо скажем, практически нет.
